Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le propriétaire bailleur peut encore faire

Chaque année, la trêve hivernale fige les expulsions de locataires du 1er novembre au 31 mars inclus. Pour l’hiver 2026-2027, elle débute le 1er novembre 2026 et s’achève le 31 mars 2027. L’erreur la plus coûteuse pour un bailleur confronté à un impayé est de croire que tout s’arrête pendant cinq mois et d’attendre avril pour agir. C’est l’inverse : la trêve suspend l’exécution, pas la procédure.

Ce que la trêve interdit

Une seule chose : expulser un locataire de son logement habité. Si le délai laissé au locataire pour partir expire pendant la trêve et qu’il n’a pas de solution de relogement, l’expulsion est reportée à la fin de la période. Le bail résilié reste résilié, la dette reste due, et l’occupant doit une indemnité d’occupation fixée par le juge.

Ce qui reste possible pendant la trêve

• Relancer le locataire, puis le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice : le locataire dispose de 6 semaines pour régler.
• Déclarer l’impayé à votre garantie : caution, Visale ou garantie loyers impayés (GLI), dans les délais prévus par le contrat.
• Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, y compris en référé.
• Obtenir un jugement de résiliation du bail et d’expulsion, exécutable dès la fin de la trêve.

Concrètement, un commandement de payer délivré début novembre ouvre un délai de 6 semaines qui court jusqu’à mi-décembre. L’assignation peut suivre, avec une audience qui ne peut se tenir moins de 6 semaines après sa réception. Un bailleur qui agit dès le premier impayé de l’automne arrive en fin de trêve avec une décision en main. Celui qui attend avril repart de zéro.

Les exceptions à la trêve

La trêve ne protège pas tous les occupants. L’expulsion reste possible toute l’année dans plusieurs cas :

• le locataire dispose d’une solution de relogement adaptée à sa famille ;
• l’occupant est un squatteur, après plainte et demande d’évacuation ;
• le juge aux affaires familiales ordonne l’expulsion d’un conjoint violent dans le cadre d’une ordonnance de protection ;
• le juge attribue le logement à l’un des époux lors d’un divorce et ordonne l’expulsion de l’autre.

Aides au logement : le signalement à la CAF est obligatoire

Si votre locataire perçoit une aide au logement, l’impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA dès qu’il atteint deux fois le montant du loyer hors charges (ou deux fois le loyer net de l’aide, si celle-ci vous est versée directement). L’absence de signalement est sanctionnée d’une amende de 8 010 €. Ce signalement ne vous fait pas perdre l’aide : il déclenche un dispositif de maintien sous conditions.

Le rôle de la garantie loyers impayés pendant l’hiver

C’est pendant la trêve que la garantie loyers impayés (GLI) montre son utilité. Les loyers continuent d’être dus et la GLI les indemnise selon les conditions de votre contrat (plafond, délai de déclaration, prise en charge des frais de procédure), même lorsque l’expulsion ne peut pas être exécutée avant avril. Sans garantie, le bailleur porte seul cinq mois de loyers supplémentaires en plus de ceux déjà impayés. Pour la garantie Visale, l’impayé doit être déclaré dans les 30 jours.

Le détail de notre offre est sur la page garantie loyers impayés.

Ce qu’il faut faire avant le 1er novembre

• Faire le point sur chaque lot : un retard de loyer en octobre se traite en octobre.
• Vérifier que vos baux comportent une clause résolutoire (obligatoire pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023).
• Contrôler la couverture GLI de chaque bail et les délais de déclaration de votre contrat.
• Rassembler les pièces : bail, avis d’échéance, relevé de compte locataire, échanges écrits.

Pour la procédure complète, du premier retard jusqu’à l’intervention du commissaire de justice, consultez notre guide loyer impayé : la procédure étape par étape.

Sources : Service-Public.fr, « Trêve hivernale : quand s’applique-t-elle ? » et « Loyer impayé et expulsion du locataire », consultées en octobre 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique adapté à votre situation.