Charges récupérables : ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) facturer à votre locataire

Mal maîtrisées, les charges locatives sont l’une des premières sources de litige entre propriétaire et locataire. Le cadre est pourtant précis : un décret fixe une liste limitative de charges récupérables. Voici comment l’appliquer correctement et éviter tout contentieux.

Le principe des charges récupérables

Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont fixées par une liste limitative annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Un propriétaire ne peut refacturer à son locataire que les postes explicitement mentionnés dans ce texte — impossible d’y ajouter une dépense de son propre chef, même si elle est liée à l’entretien du logement.

Ce qui est récupérable

• L’entretien courant des parties communes (ménage, électricité, petites réparations)
• L’entretien et les réparations courantes de l’ascenseur
• La consommation d’eau froide et d’eau chaude si le logement est desservi par un réseau collectif
• Le chauffage collectif, au prorata de la consommation ou des tantièmes
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), intégralement récupérable
• Les menues réparations d’entretien courant du logement lui-même

Ce qui n’est PAS récupérable

• Les gros travaux et grosses réparations (toiture, ravalement, mise aux normes)
• Les honoraires de gestion locative ou de syndic
• La prime d’assurance propriétaire non occupant (PNO)
• La taxe foncière, sauf accord contractuel spécifique inexistant en droit commun
• Les frais de mise en location d’un nouveau locataire

Comment bien régulariser chaque année

En pratique, le locataire verse chaque mois une provision sur charges, régularisée une fois par an sur la base des dépenses réelles justifiées. Le propriétaire doit communiquer le décompte par nature de charges et tenir les pièces justificatives à disposition du locataire pendant six mois. Attention au délai de prescription : une régularisation ne peut porter que sur les trois dernières années.

Une régularisation mal maîtrisée peut coûter cher : trop-perçu à rembourser, contentieux devant la commission départementale de conciliation, voire perte de confiance du locataire. C’est l’un des points que Casano Gestion & Patrimoine sécurise systématiquement dans le cadre de sa gestion locative.