Dépôt de garantie : délais de restitution, retenues et pénalités de retard
Dépôt de garantie : délais de restitution, retenues et pénalités de retard
Ce que le bailleur peut retenir, dans quel délai il doit rendre le solde, et ce que coûte un retard.
Le dépôt de garantie est la première source de litige en fin de bail. Les règles sont pourtant simples et chiffrées. Un bailleur qui les applique avec un état des lieux solide n’a presque jamais de contentieux ; celui qui retient sans justificatif ou rend en retard s’expose à une pénalité automatique.
Le montant maximum
| Type de location | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit |
| Loyer payé par trimestre d’avance | Interdit |
Le montant figure dans le bail. Il ne peut pas être augmenté en cours de bail ni lors du renouvellement, même si le loyer est révisé.
Les délais de restitution
Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- 2 mois s’il fait apparaître des différences.
Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Sans cette adresse, la pénalité de retard ne s’applique pas.
1 mois
si l’état des lieux est conforme
2 mois
en cas de différences
10 %
du loyer mensuel par mois de retard
Ce que le bailleur peut retenir
- les loyers et charges restant dus ;
- le coût des dégradations constatées par comparaison des états des lieux, hors usure normale ;
- les réparations locatives non effectuées par le locataire.
Chaque retenue doit être justifiée : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis ou factures, éventuellement constat de commissaire de justice. Une retenue forfaitaire ou non documentée est contestable.
Le cas des logements en copropriété
Le bailleur peut conserver une provision, au plus 20 % du dépôt, jusqu’à l’approbation des comptes annuels de l’immeuble. Le solde, régularisation des charges faite, doit être restitué dans le mois qui suit cette approbation. Les parties peuvent aussi convenir d’un solde immédiat.
La pénalité de retard
Le dépôt non restitué dans les délais est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La pénalité est automatique. Exemple : pour un loyer de 900 € hors charges, trois mois de retard coûtent 270 € en plus du dépôt à rendre.
En cas de désaccord
Le locataire commence par une mise en demeure par lettre recommandée. Pour un litige jusqu’à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, tous deux gratuits. Au-delà, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement. Le locataire dispose de 3 ans pour agir.
Comment éviter le litige
- Un état des lieux d’entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées. Voir notre page état des lieux.
- Un état des lieux de sortie réalisé dans les mêmes conditions et contradictoirement.
- Des devis obtenus avant de chiffrer une retenue.
- Un calendrier : la date de remise des clés déclenche le compte à rebours.
Pour les charges à régulariser au moment du départ, voir aussi notre guide des charges récupérables.
Des sorties de locataire sans litige
États des lieux contradictoires, retenues justifiées et restitution dans les délais : c’est inclus dans notre gestion locative.
Source : Service-Public.fr, « Dépôt de garantie d’un logement loué vide ou meublé », page vérifiée le 9 juin 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique adapté à votre situation.
À propos de l’auteur
Julien Casano — Fondateur de Casano Gestion, agence de gestion locative implantée à Aulnay-sous-Bois depuis 2009. Il accompagne les propriétaires bailleurs de Seine-Saint-Denis dans la mise en location, la gestion et la valorisation de leur patrimoine.
