Loyer impayé : la procédure du propriétaire, étape par étape

Un loyer impayé se règle rarement tout seul, et chaque semaine perdue au début se paie à la fin. La procédure est encadrée, avec des délais incompressibles. Les connaître permet d’agir dans le bon ordre, sans faute de forme qui ferait tout recommencer.

Étape 1 : relancer dès le premier impayé

Un rappel écrit simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception si le premier reste sans effet. À ce stade, beaucoup de situations se règlent par un échéancier. Si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de règlement amiable (conciliateur de justice ou médiateur) est obligatoire avant de saisir le juge.

Étape 2 : actionner la garantie

Caution, garantie Visale ou garantie loyers impayés (GLI) : chaque dispositif impose ses propres délais de déclaration. Visale doit être prévenue dans les 30 jours suivant l’impayé. Pour une GLI, le délai figure au contrat ; un retard de déclaration peut entraîner un refus de prise en charge.

Étape 3 : signaler l’impayé à la CAF

Si le locataire perçoit une aide au logement, le signalement à la CAF ou à la MSA est obligatoire dès que l’impayé atteint deux fois le loyer hors charges. L’absence de signalement est passible d’une amende de 8 010 €.

Étape 4 : le commandement de payer

Si le bail contient une clause résolutoire, ce qui est obligatoire pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régler la totalité de la dette ou obtenir un échéancier. Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Étape 5 : l’assignation devant le juge

Sans paiement à l’issue des 6 semaines, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est également transmise au préfet, et l’audience ne peut pas se tenir moins de 6 semaines après sa réception. Un diagnostic social et financier du locataire est réalisé dans l’intervalle.

Étape 6 : le jugement

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à 3 ans s’il a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser. La clause résolutoire est alors suspendue ; si l’échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié. À défaut, le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion. L’ancien locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation fixée par le juge.

Étape 7 : commandement de quitter les lieux et expulsion

Après signification du jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le délai est en principe de 2 mois ; le juge de l’exécution peut l’allonger, de 1 mois à 1 an. Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, un jour ouvrable entre 6 h et 21 h, et hors trêve hivernale. Une expulsion faite par le propriétaire lui-même est un délit puni de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Si l’occupant refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Un silence de 2 mois vaut refus. En cas de refus, le bailleur peut demander à l’État une indemnisation des loyers et charges perdus.

Ce qui fait gagner du temps

• Une clause résolutoire dans chaque bail.
• Un suivi mensuel des encaissements : un impayé détecté le 10 se traite le 10, pas au trimestre suivant.
• Une GLI déclarée dans les délais du contrat.
• Un dossier complet dès le départ : bail, avis d’échéance, décompte, échanges écrits.

Entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion est suspendue mais pas la procédure : voir notre article sur la trêve hivernale 2026-2027. Pour sécuriser vos loyers en amont, consultez notre page garantie loyers impayés.

Source : Service-Public.fr, « Loyer impayé et expulsion du locataire », page vérifiée le 6 août 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique adapté à votre situation.