Bail nu, meublé ou mobilité : quel contrat choisir pour votre bien en Seine-Saint-Denis ?

Avant même de fixer un loyer, un propriétaire bailleur doit choisir le cadre juridique de sa location. Bail nu, bail meublé, bail mobilité : chaque formule a ses règles, sa fiscalité et son public. Voici comment trancher selon votre bien et vos objectifs.

Le bail nu (location vide)

C’est le contrat le plus classique, encadré par la loi du 6 juillet 1989. La durée minimale est de 3 ans (renouvelable tacitement), avec un préavis de 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue, ce qui inclut toute la Seine-Saint-Denis) et de 6 mois pour le propriétaire. Sur le plan fiscal, les loyers relèvent des revenus fonciers, avec la possibilité de déduire les charges réelles et de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Le bail meublé

Le logement doit comporter un mobilier minimal défini par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). La durée est d’un an, réduite à 9 mois non renouvelables pour un étudiant. Les loyers sont généralement supérieurs de 10 à 15 % à un bien équivalent loué nu, et relèvent du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel), avec amortissement du bien et du mobilier. Attention toutefois à la réforme 2026 de la plus-value LMNP, qui réintègre désormais les amortissements lors de la revente.

Le bail mobilité

Créé par la loi ELAN, ce bail s’adresse à un public spécifique : mutation professionnelle, formation, mission temporaire, stage ou études. Sa durée va de 1 à 10 mois, non renouvelable au-delà de cette limite, et il ne peut pas être proposé pour une résidence principale classique. Aucun dépôt de garantie n’est exigé, ce qui peut représenter un risque à évaluer selon le profil du candidat.

• Bail nu : stabilité, fiscalité foncière, cible familiale ou salariée durable
• Bail meublé : loyer plus élevé, fiscalité LMNP avantageuse, turnover plus fréquent
• Bail mobilité : flexibilité maximale, public de passage, pas de dépôt de garantie

Notre recommandation selon votre profil de bien

Un T2 ou T3 familial dans un secteur résidentiel (Gagny, Vaujours, Les Pavillons-sous-Bois) se prête bien au bail nu. Un studio ou T1 proche d’un pôle universitaire ou administratif (Bobigny, Saint-Denis) valorise mieux son rendement en meublé. Le bail mobilité reste une niche, pertinente surtout à proximité des grands pôles d’emploi ou de formation. Dans tous les cas, le choix du contrat doit s’articuler avec votre stratégie fiscale globale.