LMNP en 2026 : ce que la réforme des amortissements change pour les investisseurs du 93

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) reste l’un des dispositifs les plus utilisés par les investisseurs en Seine-Saint-Denis pour réduire la fiscalité de leurs loyers. Mais la loi de finances 2025 a introduit un changement majeur qui modifie sensiblement le calcul de la plus-value à la revente. Voici ce qu’il faut savoir avant d’investir — ou de céder un bien déjà loué en meublé.

Ce qui ne change pas : l’amortissement pendant la détention

Bonne nouvelle : l’amortissement comptable du bien et du mobilier reste pleinement autorisé et non plafonné pour les investisseurs relevant du régime réel. Il permet toujours de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs, réduisant voire annulant l’imposition sur les loyers perçus pendant toute la durée de la location.

Ce qui change : la réintégration des amortissements à la revente

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 modifie le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025. Concrètement : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value brute est désormais diminué du montant total des amortissements déduits pendant la période de location meublée. Les amortissements qui réduisaient votre impôt chaque année reviennent donc dans le calcul au moment de la revente, ce qui peut multiplier par 2 à 5 l’impôt sur la plus-value d’un bien détenu depuis plusieurs années.

La plus-value immobilière ainsi calculée reste imposée au régime classique : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements pour durée de détention.

Les abattements pour durée de détention restent un levier essentiel

• Exonération totale d’impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention
• Exonération totale des prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention
• Les abattements s’appliquent sur la plus-value brute, réintégration des amortissements comprise

Faut-il encore investir en LMNP en Seine-Saint-Denis en 2026 ?

Le statut reste pertinent pour un investisseur qui raisonne en rendement locatif de long terme plutôt qu’en plus-value rapide à la revente. Sur un marché comme celui du 93, où les rendements bruts restent attractifs par rapport à Paris intra-muros, l’amortissement continue de faire une réelle différence sur la rentabilité nette. En revanche, un investisseur qui envisage une revente à horizon 5 à 10 ans doit désormais intégrer cet impôt différé dans son calcul de rentabilité globale, et non plus seulement dans son rendement locatif annuel.

Pour approfondir votre stratégie patrimoniale globale, consultez également notre page investissement locatif en Seine-Saint-Denis.