Encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis : guide complet 2026

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis ?

L’encadrement des loyers est un dispositif qui fixe des plafonds de loyer dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu. En Seine-Saint-Denis (93), ce mécanisme concerne deux intercommunalités majeures et impacte directement les propriétaires bailleurs qui mettent leur bien en location.

Depuis le 1er juin 2021, l’encadrement des loyers s’applique sur le territoire de Plaine Commune, et depuis le 1er décembre 2021 sur Est Ensemble. Chaque année, un arrêté préfectoral définit les loyers de référence — majorés et minorés — par catégorie de logement et secteur géographique. En tant que gestionnaire locatif implanté depuis 2009 en Seine-Saint-Denis, Casano Gestion & Patrimoine accompagne les propriétaires pour respecter ces règles tout en optimisant la rentabilité de leur investissement.

Quelles communes sont concernées par l’encadrement des loyers dans le 93 ?

L’encadrement des loyers ne s’applique pas à l’ensemble du département, mais à 18 communes réparties sur deux établissements publics territoriaux :

Plaine Commune (depuis le 1er juin 2021)

Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.

Est Ensemble (depuis le 1er décembre 2021)

Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Si votre bien se situe dans l’une de ces communes, vous devez impérativement vérifier les loyers de référence avant de fixer le montant du loyer. Pour les communes hors périmètre — comme Aulnay-sous-Bois, Livry-Gargan, Sevran, Villepinte ou Drancy — l’encadrement ne s’applique pas directement, mais d’autres règles existent en zone tendue (plafonnement à la relocation notamment).

Comment fonctionne l’encadrement des loyers concrètement ?

Chaque année, la préfecture publie un arrêté fixant trois niveaux de loyer par type de logement (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non) et par secteur géographique :

• Loyer de référence : le prix médian constaté sur le marché local
• Loyer de référence majoré (+20 %) : le plafond à ne pas dépasser
• Loyer de référence minoré (-30 %) : le plancher en dessous duquel le bailleur peut demander une réévaluation

Le loyer que vous fixez ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer est possible uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue remarquable, équipements de standing). Attention : depuis 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué aux logements classés F ou G au DPE.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Le non-respect de l’encadrement des loyers expose le propriétaire bailleur à des sanctions financières importantes. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer dans un délai de 3 ans, et le préfet peut mettre en demeure le bailleur de se conformer à la réglementation. L’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Depuis juillet 2022, les annonces de location doivent également mentionner le loyer de référence majoré applicable au logement. Le contrôle de ces obligations s’est intensifié en Seine-Saint-Denis, où les associations de locataires sont particulièrement actives.

Zone tendue et encadrement : quelle différence ?

L’ensemble du département de la Seine-Saint-Denis est classé en zone tendue. Cela signifie que même si votre bien n’est pas dans le périmètre de l’encadrement des loyers (Plaine Commune ou Est Ensemble), des règles spécifiques s’appliquent :

• Le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (sauf travaux importants ou sous-évaluation manifeste)
• Le préavis du locataire est réduit à 1 mois (au lieu de 3)
• La taxe sur les logements vacants s’applique

Pour les propriétaires à Aulnay-sous-Bois, Livry-Gargan, Sevran, Villepinte, Le Blanc-Mesnil ou Drancy, ces règles de zone tendue s’appliquent sans l’encadrement strict des loyers de référence.

Casano vous accompagne pour respecter l’encadrement des loyers

Chez Casano Gestion & Patrimoine, nous intégrons systématiquement la vérification de l’encadrement des loyers dans notre gestion locative. Nos services incluent :

• La vérification du loyer de référence applicable à votre bien avant chaque mise en location ou renouvellement de bail
• La rédaction du bail conforme avec mention du loyer de référence majoré
• La gestion du complément de loyer le cas échéant, avec justification des caractéristiques exceptionnelles
• Le suivi des évolutions réglementaires annuelles

Avec plus de 420 lots gérés en Seine-Saint-Denis depuis 2009, nous connaissons parfaitement les spécificités de chaque commune et de chaque quartier. Cette expertise terrain nous permet de fixer le loyer optimal : conforme à la réglementation, compétitif sur le marché et attractif pour les locataires.