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## Dépôt de garantie : délais de restitution, retenues et pénalités de retard

- Link: https://www.agencecasano.fr/depot-de-garantie-restitution-delais-retenues/
- Published: 2026-10-13T12:40:22+00:00
- Author: Julien CASANO

## Dépôt de garantie : délais de restitution, retenues et pénalités de retard

Ce que le bailleur peut retenir, dans quel délai il doit rendre le solde, et ce 
que coûte un retard.

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Le dépôt de garantie est la première source de litige en fin de bail. Les règles
sont pourtant simples et chiffrées. Un bailleur qui les applique avec un état des
lieux solide n’a presque jamais de contentieux ; celui qui retient sans justificatif
ou rend en retard s’expose à une pénalité automatique.

## Le montant maximum

| Type de location | Dépôt de garantie maximum | 
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | 
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | 
| Bail mobilité | Interdit | 
| Loyer payé par trimestre d’avance | Interdit |

Le montant figure dans le bail. Il ne peut pas être augmenté en cours de bail ni
lors du renouvellement, même si le loyer est révisé.

## Les délais de restitution

Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée:

 * **1 mois** si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
 * **2 mois** s’il fait apparaître des différences.

Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Sans 
cette adresse, la pénalité de retard ne s’applique pas.

1 mois

si l’état des lieux est conforme

2 mois

en cas de différences

10 %

du loyer mensuel par mois de retard

## Ce que le bailleur peut retenir

 * les loyers et charges restant dus ;
 * le coût des dégradations constatées par comparaison des états des lieux, hors
   usure normale ;
 * les réparations locatives non effectuées par le locataire.

Chaque retenue doit être justifiée : états des lieux d’entrée et de sortie, photos,
devis ou factures, éventuellement constat de commissaire de justice. Une retenue
forfaitaire ou non documentée est contestable.

## Le cas des logements en copropriété

Le bailleur peut conserver une provision, au plus **20 %** du dépôt, jusqu’à l’approbation
des comptes annuels de l’immeuble. Le solde, régularisation des charges faite, doit
être restitué dans le mois qui suit cette approbation. Les parties peuvent aussi
convenir d’un solde immédiat.

## La pénalité de retard

Le dépôt non restitué dans les délais est majoré de **10 % du loyer mensuel hors
charges pour chaque mois de retard commencé**. La pénalité est automatique. Exemple:
pour un loyer de 900 € hors charges, trois mois de retard coûtent 270 € en plus 
du dépôt à rendre.

## En cas de désaccord

Le locataire commence par une mise en demeure par lettre recommandée. Pour un litige
jusqu’à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : conciliateur
de justice ou commission départementale de conciliation, tous deux gratuits. Au-
delà, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement. Le locataire
dispose de 3 ans pour agir.

## Comment éviter le litige

 * Un état des lieux d’entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées. Voir
   notre page [état des lieux](https://www.agencecasano.fr/etat-des-lieux-seine-saint-denis/).
 * Un état des lieux de sortie réalisé dans les mêmes conditions et contradictoirement.
 * Des devis obtenus avant de chiffrer une retenue.
 * Un calendrier : la date de remise des clés déclenche le compte à rebours.

Pour les charges à régulariser au moment du départ, voir aussi notre guide des [charges récupérables](https://www.agencecasano.fr/charges-recuperables-proprietaire-bailleur-guide/).

## Des sorties de locataire sans litige

États des lieux contradictoires, retenues justifiées et restitution dans les délais:
c’est inclus dans notre gestion locative.

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Source : Service-Public.fr, « Dépôt de garantie d’un logement loué vide ou meublé»,
page vérifiée le 9 juin 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil
juridique adapté à votre situation.

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À propos de l’auteur

**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion, agence de gestion locative implantée
à Aulnay-sous-Bois depuis 2009. Il accompagne les propriétaires bailleurs de Seine-
Saint-Denis dans la mise en location, la gestion et la valorisation de leur patrimoine.

## Loyer impayé : la procédure du propriétaire, étape par étape

- Link: https://www.agencecasano.fr/loyer-impaye-procedure-proprietaire-etapes/
- Published: 2026-10-13T12:39:59+00:00
- Author: Julien CASANO

## Loyer impayé : la procédure du propriétaire, étape par étape

Du premier retard à l’intervention du commissaire de justice, les délais à connaître
en 2026.

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Un loyer impayé se règle rarement tout seul, et chaque semaine perdue au début se
paie à la fin. La procédure est encadrée, avec des délais incompressibles. Les connaître
permet d’agir dans le bon ordre, sans faute de forme qui ferait tout recommencer.

## Étape 1 : relancer dès le premier impayé

Un rappel écrit simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé
de réception si le premier reste sans effet. À ce stade, beaucoup de situations 
se règlent par un échéancier. Si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative 
de règlement amiable (conciliateur de justice ou médiateur) est obligatoire avant
de saisir le juge.

## Étape 2 : actionner la garantie

Caution, garantie Visale ou garantie loyers impayés (GLI) : chaque dispositif impose
ses propres délais de déclaration. Visale doit être prévenue dans les 30 jours suivant
l’impayé. Pour une GLI, le délai figure au contrat ; un retard de déclaration peut
entraîner un refus de prise en charge.

## Étape 3 : signaler l’impayé à la CAF

Si le locataire perçoit une aide au logement, le signalement à la CAF ou à la MSA
est obligatoire dès que l’impayé atteint deux fois le loyer hors charges. L’absence
de signalement est passible d’une amende de 8 010 €.

## Étape 4 : le commandement de payer

Si le bail contient une clause résolutoire, ce qui est obligatoire pour les baux
signés depuis le 29 juillet 2023, le bailleur fait délivrer un commandement de payer
par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de **6 semaines** pour
régler la totalité de la dette ou obtenir un échéancier. Le commissaire de justice
signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention
des expulsions (CCAPEX).

## Étape 5 : l’assignation devant le juge

Sans paiement à l’issue des 6 semaines, le bailleur assigne le locataire devant 
le juge des contentieux de la protection. L’assignation est également transmise 
au préfet, et l’audience ne peut pas se tenir moins de **6 semaines** après sa réception.
Un diagnostic social et financier du locataire est réalisé dans l’intervalle.

6 sem.

pour payer après le commandement

6 sem.

minimum entre assignation et audience

3 ans

délai de paiement maximal accordé par le juge

## Étape 6 : le jugement

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à **3 ans** s’il
a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser. La clause résolutoire 
est alors suspendue ; si l’échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié. À
défaut, le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion. L’ancien locataire
devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation fixée par
le juge.

## Étape 7 : commandement de quitter les lieux et expulsion

Après signification du jugement, le commissaire de justice délivre un commandement
de quitter les lieux. Le délai est en principe de **2 mois** ; le juge de l’exécution
peut l’allonger, de 1 mois à 1 an. Seul un commissaire de justice peut procéder 
à l’expulsion, un jour ouvrable entre 6 h et 21 h, et hors trêve hivernale. Une 
expulsion faite par le propriétaire lui-même est un délit puni de 3 ans de prison
et 30 000 € d’amende.

Si l’occupant refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de
la force publique au préfet. Un silence de 2 mois vaut refus. En cas de refus, le
bailleur peut demander à l’État une indemnisation des loyers et charges perdus.

## Ce qui fait gagner du temps

 * Une clause résolutoire dans chaque bail.
 * Un suivi mensuel des encaissements : un impayé détecté le 10 se traite le 10,
   pas au trimestre suivant.
 * Une GLI déclarée dans les délais du contrat.
 * Un dossier complet dès le départ : bail, avis d’échéance, décompte, échanges 
   écrits.

Entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion est suspendue mais pas la procédure:
voir notre article sur la [trêve hivernale 2026-2027](https://www.agencecasano.fr/treve-hivernale-2026-2027-proprietaire-bailleur/).
Pour sécuriser vos loyers en amont, consultez notre page [garantie loyers impayés](https://www.agencecasano.fr/garantie-loyers-impayes/).

## Confiez le suivi de vos loyers

Un compte rendu de gérance chaque mois, la relance dès le premier retard, la GLI
et les procédures pilotées pour vous.

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Source : Service-Public.fr, « Loyer impayé et expulsion du locataire », page vérifiée
le 6 août 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique
adapté à votre situation.

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À propos de l’auteur

**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion, agence de gestion locative implantée
à Aulnay-sous-Bois depuis 2009. Il accompagne les propriétaires bailleurs de Seine-
Saint-Denis dans la mise en location, la gestion et la valorisation de leur patrimoine.

## Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le propriétaire bailleur peut encore faire

- Link: https://www.agencecasano.fr/treve-hivernale-2026-2027-proprietaire-bailleur/
- Published: 2026-10-13T12:39:35+00:00
- Author: Julien CASANO

## Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le propriétaire bailleur peut encore faire

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’expulsion est suspendue. La procédure, elle,
continue.

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Chaque année, la trêve hivernale fige les expulsions de locataires du 1er novembre
au 31 mars inclus. Pour l’hiver 2026-2027, elle débute le **1er novembre 2026** 
et s’achève le **31 mars 2027**. L’erreur la plus coûteuse pour un bailleur confronté
à un impayé est de croire que tout s’arrête pendant cinq mois et d’attendre avril
pour agir. C’est l’inverse : la trêve suspend l’exécution, pas la procédure.

## Ce que la trêve interdit

Une seule chose : expulser un locataire de son logement habité. Si le délai laissé
au locataire pour partir expire pendant la trêve et qu’il n’a pas de solution de
relogement, l’expulsion est reportée à la fin de la période. Le bail résilié reste
résilié, la dette reste due, et l’occupant doit une indemnité d’occupation fixée
par le juge.

## Ce qui reste possible pendant la trêve

 * Relancer le locataire, puis le mettre en demeure par lettre recommandée avec 
   accusé de réception.
 * Faire délivrer un **commandement de payer** par commissaire de justice : le locataire
   dispose de 6 semaines pour régler.
 * Déclarer l’impayé à votre garantie : caution, Visale ou garantie loyers impayés(
   GLI), dans les délais prévus par le contrat.
 * Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, y compris
   en référé.
 * Obtenir un jugement de résiliation du bail et d’expulsion, exécutable dès la 
   fin de la trêve.

Concrètement, un commandement de payer délivré début novembre ouvre un délai de 
6 semaines qui court jusqu’à mi-décembre. L’assignation peut suivre, avec une audience
qui ne peut se tenir moins de 6 semaines après sa réception. Un bailleur qui agit
dès le premier impayé de l’automne arrive en fin de trêve avec une décision en main.
Celui qui attend avril repart de zéro.

1er nov.

début de la trêve 2026-2027

31 mars

fin de la trêve, inclus

6 semaines

délai du commandement de payer

## Les exceptions à la trêve

La trêve ne protège pas tous les occupants. L’expulsion reste possible toute l’année
dans plusieurs cas :

 * le locataire dispose d’une solution de relogement adaptée à sa famille ;
 * l’occupant est un squatteur, après plainte et demande d’évacuation ;
 * le juge aux affaires familiales ordonne l’expulsion d’un conjoint violent dans
   le cadre d’une ordonnance de protection ;
 * le juge attribue le logement à l’un des époux lors d’un divorce et ordonne l’expulsion
   de l’autre.

## Aides au logement : le signalement à la CAF est obligatoire

Si votre locataire perçoit une aide au logement, l’impayé doit être signalé à la
CAF ou à la MSA dès qu’il atteint deux fois le montant du loyer hors charges (ou
deux fois le loyer net de l’aide, si celle-ci vous est versée directement). L’absence
de signalement est sanctionnée d’une amende de 8 010 €. Ce signalement ne vous fait
pas perdre l’aide : il déclenche un dispositif de maintien sous conditions.

## Le rôle de la garantie loyers impayés pendant l’hiver

C’est pendant la trêve que la garantie loyers impayés (GLI) montre son utilité. 
Les loyers continuent d’être dus et la GLI les indemnise selon les conditions de
votre contrat (plafond, délai de déclaration, prise en charge des frais de procédure),
même lorsque l’expulsion ne peut pas être exécutée avant avril. Sans garantie, le
bailleur porte seul cinq mois de loyers supplémentaires en plus de ceux déjà impayés.
Pour la garantie Visale, l’impayé doit être déclaré dans les 30 jours.

Le détail de notre offre est sur la page [garantie loyers impayés](https://www.agencecasano.fr/garantie-loyers-impayes/).

## Ce qu’il faut faire avant le 1er novembre

 * Faire le point sur chaque lot : un retard de loyer en octobre se traite en octobre.
 * Vérifier que vos baux comportent une clause résolutoire (obligatoire pour les
   baux signés depuis le 29 juillet 2023).
 * Contrôler la couverture GLI de chaque bail et les délais de déclaration de votre
   contrat.
 * Rassembler les pièces : bail, avis d’échéance, relevé de compte locataire, échanges
   écrits.

Pour la procédure complète, du premier retard jusqu’à l’intervention du commissaire
de justice, consultez notre guide [loyer impayé : la procédure étape par étape](https://www.agencecasano.fr/loyer-impaye-procedure-proprietaire-etapes/).

## Un impayé à l’approche de l’hiver ?

Nous suivons chaque échéance, déclarons les sinistres GLI et pilotons les procédures
avec nos commissaires de justice.

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Sources : Service-Public.fr, « Trêve hivernale : quand s’applique-t-elle ? » et «
Loyer impayé et expulsion du locataire », consultées en octobre 2026. Cet article
est une information générale, pas un conseil juridique adapté à votre situation.

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À propos de l’auteur

**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion, agence de gestion locative implantée
à Aulnay-sous-Bois depuis 2009. Il accompagne les propriétaires bailleurs de Seine-
Saint-Denis dans la mise en location, la gestion et la valorisation de leur patrimoine.

## Marché locatif en Seine-Saint-Denis en 2026 : les tendances à connaître avant d’investir

- Link: https://www.agencecasano.fr/marche-locatif-seine-saint-denis-2026-tendances/
- Published: 2026-07-07T12:27:27+00:00
- Author: Julien CASANO

## Marché locatif en Seine-Saint-Denis en 2026 : les tendances à connaître avant d’investir

Loyers, vacance, communes porteuses : la synthèse Casano pour les propriétaires 
bailleurs

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Après 17 ans à la tête de l’agence et plus de 400 lots gérés en Seine-Saint-Denis,
Casano Gestion & Patrimoine publie sa synthèse du marché locatif 2026. Un état des
lieux pensé pour aider les propriétaires bailleurs à situer leur bien et affiner
leur stratégie.

## Des loyers globalement stables mais contrastés selon les communes

Sur l’est du 93, les loyers observés en 2026 s’échelonnent globalement entre 16 
et 25 €/m² selon la commune, le type de bien et sa surface, les studios et T2 se
louant systématiquement plus cher au m² que les T3 et plus. Le Raincy et Saint-Denis
affichent les niveaux de loyer les plus élevés du secteur, tandis que Vaujours et
Montfermeil restent plus accessibles — une différenciation à intégrer dans tout 
calcul de rentabilité prévisionnelle.

## Les communes qui tirent leur épingle du jeu

 * Le Raincy : la vacance locative la plus faible du secteur, portée par une demande
   structurellement supérieure à l’offre
 * Saint-Denis : la plus grande ville du 93, portée par une demande étudiante et
   professionnelle très active autour du Stade de France et des lignes 12/13
 * Clichy-sous-Bois et Montfermeil : un potentiel de valorisation lié à l’arrivée
   de la ligne 16 du Grand Paris Express
 * Aulnay-sous-Bois : un marché mature, avec 17 ans de recul et une forte connaissance
   terrain de la part des gestionnaires locaux

## Réglementation : ce qui pèse sur le marché en 2026

Deux sujets réglementaires structurent l’année 2026 pour les propriétaires bailleurs:
la reconduction de l’encadrement des loyers jusqu’au 31 juillet 2026 dans les zones
concernées, et la poursuite du calendrier d’interdiction de location des passoires
thermiques (logements G interdits depuis 2025, F à partir de 2028). Pour aller plus
loin, consultez nos guides dédiés à [l’encadrement des loyers](https://www.agencecasano.fr/encadrement-loyers-seine-saint-denis/)
et au [DPE et aux aides à la rénovation](https://www.agencecasano.fr/dpe-fg-aides-renovation-proprietaires-bailleurs-2026/).

## Nos prévisions pour 2026-2027

Nous anticipons une poursuite de la valorisation progressive des communes traversées
par le Grand Paris Express, une stabilité des loyers dans les secteurs déjà matures(
Aulnay-sous-Bois, Drancy, Livry-Gargan), et une pression réglementaire toujours 
plus forte sur la performance énergétique des logements. Les propriétaires qui anticipent
ces évolutions — rénovation énergétique, choix du bon contrat de location, sélection
rigoureuse des locataires — conservent une longueur d’avance sur leur rentabilité
nette.

400+

lots gérés en Seine-Saint-Denis

16-25 €/m²

fourchette de loyers observée en 2026

21 ans

de métier, 17 ans à la tête de l’agence

Retrouvez le détail de notre analyse commune par commune sur notre page [Nos zones d’intervention](https://www.agencecasano.fr/nos-zones-dinterventions/).

## Votre bien est-il positionné au bon niveau de marché ?

Bénéficiez d’une estimation gratuite et d’un diagnostic personnalisé de votre bien.

[Demander mon estimation gratuite](https://www.agencecasano.fr/estimation-locative/)

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À propos de l’auteur

**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion & Patrimoine, agence de gestion 
locative et de conseil en investissement immobilier basée en Seine-Saint-Denis. 
Il accompagne les propriétaires bailleurs du 93 dans la mise en location, la gestion
et la valorisation de leur patrimoine.

## Investir dans l’ancien ou le neuf en Seine-Saint-Denis : quelle stratégie en 2026 ?

- Link: https://www.agencecasano.fr/investir-ancien-neuf-seine-saint-denis-2026/
- Published: 2026-07-07T12:26:54+00:00
- Author: Julien CASANO

## Investir dans l’ancien ou le neuf en Seine-Saint-Denis : quelle stratégie en 2026 ?

Prix d’achat, fiscalité, rendement : le comparatif pour choisir la bonne stratégie
patrimoniale

[Étudier mon projet d’investissement](https://www.agencecasano.fr/contact-2/)

Ancien décoté ou neuf clé en main : les deux stratégies coexistent en Seine-Saint-
Denis, avec des logiques de rentabilité très différentes. Voici comment orienter
votre choix selon votre profil d’investisseur.

## L’ancien : rendement immédiat et prix décoté

L’ancien reste souvent 20 à 30 % moins cher au m² que le neuf sur un secteur comparable,
ce qui améliore mécaniquement le rendement locatif brut. En contrepartie, il faut
intégrer le risque DPE : un bien classé F ou G impose des travaux de rénovation 
énergétique avant de pouvoir continuer à le louer — un point à anticiper dès la 
négociation du prix d’achat. Les frais de notaire sont également plus élevés dans
l’ancien (environ 7 à 8 % contre 2 à 3 % dans le neuf).

## Le neuf : moins de contraintes réglementaires, rendement plus serré

Un bien neuf est par construction performant au DPE, ce qui écarte tout risque d’interdiction
de location liée à l’énergie. Les frais de notaire réduits et les frais d’entretien
limités les premières années sont des atouts réels. Le prix d’achat au m² plus élevé
comprime cependant le rendement brut, et les loyers restent soumis aux mêmes règles
d’encadrement que l’ancien dans les communes concernées.

## Le cas particulier du Grand Paris Express

Plusieurs programmes neufs se développent à proximité des futures gares de la ligne
16, notamment autour de Clichy-Montfermeil et Aulnay-sous-Bois. Ces emplacements
combinent la sécurité réglementaire du neuf et un potentiel de valorisation lié 
à l’arrivée du métro automatique. Pour en savoir plus, consultez notre article sur
[l’impact du Grand Paris Express sur le marché locatif du 93](https://www.agencecasano.fr/grand-paris-express-impact-marche-locatif-93/).

## Notre grille de lecture pour trancher

 * Vous recherchez un rendement immédiat et acceptez de gérer des travaux : l’ancien,
   en vérifiant systématiquement le DPE avant l’achat
 * Vous privilégiez la tranquillité et un horizon de détention long : le neuf, notamment
   près d’une future gare du Grand Paris Express
 * Dans tous les cas, votre stratégie fiscale (foncier classique ou LMNP) doit être
   définie avant la signature, pas après

20 à 30 %

décote moyenne de l’ancien vs le neuf

7-8 %

frais de notaire dans l’ancien

2-3 %

frais de notaire dans le neuf

## Ancien ou neuf : quelle stratégie pour votre projet ?

Nos conseillers vous aident à choisir l’option adaptée à votre budget et vos objectifs.

[Demander un devis de gestion](https://www.agencecasano.fr/conseil-investissement/)

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À propos de l’auteur

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locative et de conseil en investissement immobilier basée en Seine-Saint-Denis. 
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et la valorisation de leur patrimoine.

## Vacance locative : 7 leviers pour relouer plus vite votre bien en Seine-Saint-Denis

- Link: https://www.agencecasano.fr/vacance-locative-relouer-plus-vite-93/
- Published: 2026-07-07T12:26:18+00:00
- Author: Julien CASANO

## Vacance locative : 7 leviers pour relouer plus vite votre bien en Seine-Saint-Denis

Chaque mois vacant coûte cher : les bonnes pratiques pour minimiser la période sans
locataire

[Estimer mon loyer](https://www.agencecasano.fr/estimation-locative/)

Un mois de vacance locative, c’est un mois de loyer perdu, des charges de copropriété
toujours dues et parfois une taxe sur les logements vacants qui s’ajoute. En Seine-
Saint-Denis, où la vacance reste globalement faible mais varie fortement d’une commune
à l’autre, quelques leviers simples permettent de réduire drastiquement le délai
de relocation.

## 1. Fixer le bon loyer dès le départ

C’est le levier le plus déterminant. Un loyer surestimé de seulement 5 à 10 % peut
doubler le délai de mise en location. Une estimation locative précise, fondée sur
des données réelles de marché plutôt que sur une simple comparaison d’annonces, 
évite ce piège dès le départ.

## 2. Anticiper le préavis et démarrer la recherche en amont

Dès réception du préavis de départ, la recherche d’un nouveau locataire peut commencer,
avec l’accord du locataire sortant pour organiser des visites. Cela permet souvent
d’enchaîner les baux sans aucun jour de vacance.

## 3. Soigner l’annonce

Photos lumineuses, description précise des surfaces et prestations, diffusion sur
plusieurs plateformes : une annonce professionnelle génère davantage de contacts
qualifiés et réduit le nombre de visites inutiles.

## 4. Être réactif dans les visites et le traitement des dossiers

Un candidat sérieux consulte souvent plusieurs annonces en parallèle. Un délai de
réponse trop long ou une visite programmée trop tard fait perdre les meilleurs dossiers
à la concurrence.

## 5. Réaliser de petits travaux de rafraîchissement avant remise en location

Une peinture rafraîchie, un joint de salle de bain refait ou un éclairage amélioré
peuvent suffire à transformer la perception d’un bien, sans nécessiter une rénovation
lourde.

## 6. Sécuriser la sélection sans ralentir le processus

Une sélection rigoureuse du locataire est indispensable, mais elle ne doit pas devenir
un frein. S’appuyer sur une [garantie loyers impayés](https://www.agencecasano.fr/garantie-loyers-impayes-seine-saint-denis/)
permet souvent d’élargir les critères d’acceptation sans prendre de risque financier.

## 7. Faire appel à un gestionnaire qui connaît la demande du quartier

Le prix, les prestations recherchées et le profil type de locataire varient sensiblement
d’une commune à l’autre du 93 — parfois même d’un quartier à l’autre. Un gestionnaire
implanté localement identifie immédiatement les ajustements à faire pour relouer
vite.

7

leviers pour réduire la vacance

400+

lots gérés par Casano en Seine-Saint-Denis

97 %

taux d’occupation moyen du parc géré

## Évitez la vacance locative sur votre bien

Estimation gratuite de votre loyer et accompagnement complet pour relouer rapidement.

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**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion & Patrimoine, agence de gestion 
locative et de conseil en investissement immobilier basée en Seine-Saint-Denis. 
Il accompagne les propriétaires bailleurs du 93 dans la mise en location, la gestion
et la valorisation de leur patrimoine.

## Charges récupérables : ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) facturer à votre locataire

- Link: https://www.agencecasano.fr/charges-recuperables-proprietaire-bailleur-guide/
- Published: 2026-07-07T12:25:45+00:00
- Author: Julien CASANO

## Charges récupérables : ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) facturer à votre locataire

Le guide pour régulariser vos charges locatives sans litige

[Demander un devis de gestion](https://www.agencecasano.fr/contact-2/)

Mal maîtrisées, les charges locatives sont l’une des premières sources de litige
entre propriétaire et locataire. Le cadre est pourtant précis : un décret fixe une
liste limitative de charges récupérables. Voici comment l’appliquer correctement
et éviter tout contentieux.

## Le principe des charges récupérables

Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont fixées par une 
liste limitative annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Un propriétaire ne
peut refacturer à son locataire que les postes explicitement mentionnés dans ce 
texte — impossible d’y ajouter une dépense de son propre chef, même si elle est 
liée à l’entretien du logement.

## Ce qui est récupérable

 * L’entretien courant des parties communes (ménage, électricité, petites réparations)
 * L’entretien et les réparations courantes de l’ascenseur
 * La consommation d’eau froide et d’eau chaude si le logement est desservi par 
   un réseau collectif
 * Le chauffage collectif, au prorata de la consommation ou des tantièmes
 * La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), intégralement récupérable
 * Les menues réparations d’entretien courant du logement lui-même

## Ce qui n’est PAS récupérable

 * Les gros travaux et grosses réparations (toiture, ravalement, mise aux normes)
 * Les honoraires de gestion locative ou de syndic
 * La prime d’assurance propriétaire non occupant (PNO)
 * La taxe foncière, sauf accord contractuel spécifique inexistant en droit commun
 * Les frais de mise en location d’un nouveau locataire

## Comment bien régulariser chaque année

En pratique, le locataire verse chaque mois une **provision sur charges**, régularisée
une fois par an sur la base des dépenses réelles justifiées. Le propriétaire doit
communiquer le décompte par nature de charges et tenir les pièces justificatives
à disposition du locataire pendant six mois. Attention au délai de prescription :
une régularisation ne peut porter que sur les trois dernières années.

1987

décret fixant la liste des charges récupérables

1 an

périodicité de régularisation recommandée

3 ans

délai de prescription pour régulariser

Une régularisation mal maîtrisée peut coûter cher : trop-perçu à rembourser, contentieux
devant la commission départementale de conciliation, voire perte de confiance du
locataire. C’est l’un des points que Casano Gestion & Patrimoine sécurise systématiquement
dans le cadre de sa [gestion locative](https://www.agencecasano.fr/gestion-locative/).

## Laissez-nous gérer vos régularisations de charges

Décompte précis, justificatifs conservés, aucun litige avec vos locataires.

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À propos de l’auteur

**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion & Patrimoine, agence de gestion 
locative et de conseil en investissement immobilier basée en Seine-Saint-Denis. 
Il accompagne les propriétaires bailleurs du 93 dans la mise en location, la gestion
et la valorisation de leur patrimoine.

## Colocation en Seine-Saint-Denis : une stratégie pour optimiser votre rendement locatif ?

- Link: https://www.agencecasano.fr/colocation-seine-saint-denis-rendement-locatif/
- Published: 2026-07-07T12:25:08+00:00
- Author: Julien CASANO

## Colocation en Seine-Saint-Denis : une stratégie pour optimiser votre rendement locatif ?

Loyer par chambre, cadre juridique, points de vigilance : ce qu’il faut savoir avant
de se lancer

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De plus en plus de propriétaires bailleurs s’interrogent sur la colocation pour 
optimiser le rendement de leurs grandes surfaces. En Seine-Saint-Denis, la proximité
de pôles universitaires et administratifs comme Bobigny ou Saint-Denis en fait une
option à considérer sérieusement — à condition d’en maîtriser le cadre.

## Pourquoi la colocation séduit de plus en plus de propriétaires

Le principe est simple : louer un même logement à plusieurs locataires, chacun disposant
d’une chambre privative et partageant les pièces communes. La somme des loyers par
chambre dépasse généralement le loyer qu’obtiendrait le même bien loué à un seul
foyer, ce qui améliore mécaniquement le rendement brut. La demande est particulièrement
forte à proximité des transports et des pôles d’emploi ou d’études : Bobigny et 
son université Paris 13, Saint-Denis et son bassin étudiant et professionnel très
actif.

## Bail unique ou baux individuels : quel cadre choisir

Deux options juridiques existent. Le **bail unique** est signé par l’ensemble des
colocataires, généralement avec une clause de solidarité qui protège le propriétaire
en cas d’impayé ou de départ anticipé d’un colocataire. Les **baux individuels**
engagent chaque colocataire séparément pour sa chambre et sa quote-part des parties
communes, ce qui simplifie la gestion des départs mais complexifie légèrement l’administration
globale du bien.

## Les points de vigilance

 * L’encadrement des loyers s’applique aussi à la colocation dans les communes concernées(
   Bobigny fait partie du périmètre Est Ensemble)
 * Le turnover est structurellement plus élevé qu’une location classique, ce qui
   augmente la charge de gestion
 * La sélection des colocataires doit prendre en compte la compatibilité de vie 
   commune, pas seulement la solvabilité
 * Les états des lieux et la répartition des charges demandent un suivi plus rigoureux
   qu’une location standard

## Notre accompagnement pour une colocation sereine

Casano Gestion & Patrimoine encadre la rédaction du bail (unique ou individuel selon
votre profil), la sélection des colocataires et le suivi au fil des départs et arrivées—
le point le plus chronophage pour un propriétaire qui gère seul. Notre [service d’états des lieux professionnel](https://www.agencecasano.fr/etats-des-lieux/)
sécurise également chaque changement de colocataire.

+15 à 25 %

de rendement brut potentiel vs location classique

2

formats de bail possibles

93000 / 93200

secteurs à forte demande étudiante

## Un bien adapté à la colocation ?

Étudions ensemble le potentiel de votre logement et le cadre juridique le plus adapté.

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À propos de l’auteur

**Julien Casano** — Fondateur de Casano Gestion & Patrimoine, agence de gestion 
locative et de conseil en investissement immobilier basée en Seine-Saint-Denis. 
Il accompagne les propriétaires bailleurs du 93 dans la mise en location, la gestion
et la valorisation de leur patrimoine.

## Bail nu, meublé ou mobilité : quel contrat choisir pour votre bien en Seine-Saint-Denis ?

- Link: https://www.agencecasano.fr/bail-nu-meuble-mobilite-quel-choix/
- Published: 2026-07-07T12:24:38+00:00
- Author: Julien CASANO

## Bail nu, meublé ou mobilité : quel contrat choisir pour votre bien en Seine-Saint-Denis ?

Durée, fiscalité, rendement : le comparatif pour bien choisir votre mode de location

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Avant même de fixer un loyer, un propriétaire bailleur doit choisir le cadre juridique
de sa location. Bail nu, bail meublé, bail mobilité : chaque formule a ses règles,
sa fiscalité et son public. Voici comment trancher selon votre bien et vos objectifs.

## Le bail nu (location vide)

C’est le contrat le plus classique, encadré par la loi du 6 juillet 1989. La durée
minimale est de 3 ans (renouvelable tacitement), avec un préavis de 3 mois pour 
le locataire (1 mois en zone tendue, ce qui inclut toute la Seine-Saint-Denis) et
de 6 mois pour le propriétaire. Sur le plan fiscal, les loyers relèvent des revenus
fonciers, avec la possibilité de déduire les charges réelles et de générer un déficit
foncier imputable sur le revenu global.

## Le bail meublé

Le logement doit comporter un mobilier minimal défini par décret (literie, plaques
de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). La durée est d’un an, réduite à 9 mois
non renouvelables pour un étudiant. Les loyers sont généralement supérieurs de 10
à 15 % à un bien équivalent loué nu, et relèvent du régime LMNP (loueur en meublé
non professionnel), avec amortissement du bien et du mobilier. Attention toutefois
à la réforme 2026 de la plus-value LMNP, qui réintègre désormais les amortissements
lors de la revente.

## Le bail mobilité

Créé par la loi ELAN, ce bail s’adresse à un public spécifique : mutation professionnelle,
formation, mission temporaire, stage ou études. Sa durée va de 1 à 10 mois, non 
renouvelable au-delà de cette limite, et il ne peut pas être proposé pour une résidence
principale classique. Aucun dépôt de garantie n’est exigé, ce qui peut représenter
un risque à évaluer selon le profil du candidat.

 * Bail nu : stabilité, fiscalité foncière, cible familiale ou salariée durable
 * Bail meublé : loyer plus élevé, fiscalité LMNP avantageuse, turnover plus fréquent
 * Bail mobilité : flexibilité maximale, public de passage, pas de dépôt de garantie

## Notre recommandation selon votre profil de bien

Un T2 ou T3 familial dans un secteur résidentiel (Gagny, Vaujours, Les Pavillons-
sous-Bois) se prête bien au bail nu. Un studio ou T1 proche d’un pôle universitaire
ou administratif (Bobigny, Saint-Denis) valorise mieux son rendement en meublé. 
Le bail mobilité reste une niche, pertinente surtout à proximité des grands pôles
d’emploi ou de formation. Dans tous les cas, le choix du contrat doit s’articuler
avec votre stratégie fiscale globale.

## Quel bail est le plus adapté à votre bien ?

Nos gestionnaires locaux vous conseillent gratuitement selon votre secteur et votre
profil d’investisseur.

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À propos de l’auteur

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## Grand Paris Express : quelles communes du 93 vont voir leur marché locatif transformé ?

- Link: https://www.agencecasano.fr/grand-paris-express-impact-marche-locatif-93/
- Published: 2026-07-07T12:24:01+00:00
- Author: Julien CASANO

## Grand Paris Express : quelles communes du 93 vont voir leur marché locatif transformé ?

Ligne 16 : les secteurs à surveiller pour votre prochain investissement locatif

[Étudier mon projet d’investissement](https://www.agencecasano.fr/contact-2/)

Le Grand Paris Express est le plus grand chantier de transport d’Europe, et la Seine-
Saint-Denis en est l’un des principaux bénéficiaires. Pour un propriétaire bailleur
ou un investisseur, l’arrivée d’une nouvelle gare de métro automatique change durablement
la donne locative d’une commune. Où en sont les travaux, et quels secteurs surveiller
de près ?

## Ligne 16 : Clichy-Montfermeil et Aulnay-sous-Bois en première ligne

La ligne 16 reliera Saint-Denis Pleyel à Noisy-Champs en desservant notamment Aulnay-
sous-Bois, Sevran-Beaudottes et Clichy-Montfermeil. Le tunnelier Amandine a déjà
réalisé 82 % du creusement, et le gros œuvre est terminé sur 9 des 12 stations de
la ligne. La mise en service est prévue en deux phases : Saint-Denis Pleyel à Clichy-
Montfermeil en 2027, puis le tronçon vers Noisy-Champs en 2028. Ces dates restent
toutefois en cours d’actualisation sur le calendrier officiel du projet, et peuvent
évoluer.

Concrètement, ces communes passeront d’une desserte en bus et RER vers Paris (environ
55 minutes) à un trajet en métro automatique de 26 minutes seulement — un gain de
temps qui transforme l’attractivité résidentielle d’un secteur.

## Pourquoi l’arrivée d’une gare change la donne pour les propriétaires bailleurs

 * La demande locative augmente généralement dès l’annonce des travaux, avant même
   la mise en service
 * Les prix et les loyers se valorisent progressivement à mesure que l’échéance 
   se rapproche
 * Les communes historiquement moins demandées (Clichy-sous-Bois, Montfermeil) voient
   leur profil de locataires se diversifier
 * Le risque de vacance locative diminue à proximité immédiate des futures stations

## Notre recommandation aux investisseurs

Il est tentant d’investir uniquement sur la promesse d’une future gare. Notre conseil:
privilégier les communes où les fondamentaux locatifs sont déjà solides indépendamment
du Grand Paris Express — vacance faible, demande stable, bonne desserte existante—
et considérer la nouvelle ligne comme un accélérateur de valorisation, pas comme
l’unique argument d’investissement. Casano Gestion & Patrimoine intervient notamment
à Clichy-sous-Bois, Montfermeil et Aulnay-sous-Bois, aux avant-postes de cette transformation.

82 %

du creusement réalisé (tunnelier Amandine)

2027-2028

mise en service par phases (à confirmer)

26 min

vers Paris, contre 55 min aujourd’hui

Pour une analyse plus large de votre stratégie patrimoniale, consultez notre page
[investissement locatif en Seine-Saint-Denis](https://www.agencecasano.fr/investissement-locatif-seine-saint-denis/).

## Un projet d’investissement près d’une future gare ?

Nos experts locaux vous aident à évaluer le potentiel réel de votre secteur.

[Demander un devis de gestion](https://www.agencecasano.fr/conseil-investissement/)

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Il accompagne les propriétaires bailleurs du 93 dans la mise en location, la gestion
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